核心提示：
房产交易型受贿案件中，市场价格是确定受贿数额的关键，因而确定市场价格的标准尤为必要。实践中常见的观点主要有以下几种：(1)以开发商对外标明的售价为准，但开发商往往受客户付款时间、付款方式、购买数量等因素影响，此价格只有标示意义，无法反映商家的真实交易价格；(2)以政府指导价为准，即政府价格管理部门根据开发商楼盘地段、质量等标准，综合考虑开发商的成本、利润等因素，给开发商核定的价格，并确定上下浮动的幅度，但商家往往受供求关系、资金回笼等因素影响，再加上商家有自主定价的权利，因此该政府指导价对商家只有象征意义；(3)以司法机关委托鉴定部门所作的市场评估价格为准，但《意见》中所规定的市场交易价格与市场评估价格是两个不同概念，市场评估价格反映的是涉案房产在特定时间、特定地段的价值，并不能反映市场供求关系及市场波动情况，而市场交易价格则能够反映市场规律，其有可能高于评估价格，还有可能出现有价无市的情形，甚至不排除开发商为尽快回笼资金，以远低于评估价格的优惠价格出售房产，因此，如果单纯参照评估价格，则可能与真实的市场价格存在较大偏差。因此，以开发商销售定价、政府指导价、商晶房评估价格作为市场价格标准均缺乏相对合理性，不能作为判断依据。
笔者认为，真正反映市场交易价格的是开发商针对不特定人优惠折扣后的实际成交价格，这不仅能够避免控辩双方对于评估价格是否准确的争论，而且充分考虑了房产交易的实际操作惯例。在认定实际成交价格时，应注意以下几点：一要根据商品房买卖合同、房地产权属登记簿证明、房地产销售专用发票、商品房销售明细证明、客户优惠申请单、现金存款凭证证明、刷卡交易记录、记账凭证、银行进账单、收据证明等证据查明在交易时间、地理位置、面积、户型、朝向、所在层数相同或较为相近的开发商针对不特定人的商品房最低优惠价格；二要查清开发商的优惠价格是否针对不特定对象，《意见》明确规定，市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。因此，针对特定人的最低优惠价格不能认定为市场价格。同时，还应当查清最低优惠价格是否附有条件。对于商家来讲，其优惠折扣往往附有一定条件，如一次性付款等，只有条件成就时，商家才会优惠打折，如果行为人不具备这些条件时，则此优惠价格不能作为市场价格；三是如果商家真实交易价格无法查明，而评估价格能够反映当时的市场行情，则应采用评估价格。
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